多城发布二手房参考价政策效果究竟如何？二手房市场能否真降温？

二手房参考价政策出台大背景

多年以来，我国的房地产调控多在新房市场发力，限贷、限售、限价等政策频频出台，而对二手房市场管控较少，新房限价导致一二手房价格倒挂，且2020年疫情之后，部分城市二手房市场越加火热，价格上涨较快，二手房市场也存在很多乱象，比如挂牌价虚高，炒作学区房等，因此2021年2月开始深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、衢州、广州、北京、三亚共12个城市相继发布了二手住房成交参考价的相关政策，有利于合理引导市场预期，避免二手房市场过热，促进市场理性交易。其中深圳一二手房价格倒挂现象比较突出，且2021年1月二手房价格环比上涨达到15.3%，涨幅高居70城之首，于是，2021年在2月8日深圳市住房和建设局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》新规，首次公布了全市3595个小区的参考价格。

各城市二手房参考价政策异同点

在发布二手住房成交参考价政策的12个城市中，绍兴、衢州、三亚、北京覆盖的小区数量较少，均在50个以下，上海覆盖全市，深圳覆盖3595个小区；参考价相比前期挂牌价来看，除无锡、衢州的小区价格变化不大外，其余10个城市的楼盘参考价较前期挂牌价平均打7-8.5折；深圳、成都、西安、上海、广州、北京、东莞、三亚8个城市均要求参考价作为挂牌价上限；除北京外，其余11个城市要求以参考价为二手房放贷依据或者三价就低原则放贷。

二手房参考价政策效果

从目前已出台“二手房成交参考价”政策的12个城市场表现来看，政策的整体效果较为明显，政策出台之后多数城市二手房市场降温明显，成交量逐步下跌，价格涨幅持续收窄甚至转跌，基本实现了稳房价、稳预期的政策目标。其中深圳2月出台二手房参考价政策，3月环比小幅上涨，4月份开始，二手房成交量呈现连续下滑的低迷态势，10月降至1605套的冰点，环比下滑9.1%，成交套数创下2012年3月以来的最低值。

未来走向

出台“二手房成交参考价”政策，首先，有利于落实中央抑制房价上涨的调控部署；其次，有利于合理引导市场的预期，抑制市场投机需求，促进市场理性交易；第三，有利于引导中介规范房源挂牌，避免挂牌价虚高问题；第四，引导金融机构合理发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。通过已经实行“二手房成交参考价”政策的城市来看，政策效果较为显著，二手房市场降温明显，在“房住不炒”之下，未来或有更多城市加入“二手房指导价”政策中来，尤其是二手房市场火热及一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进的可能性更大，未来全国各地或将进入二手房指导价时代。